商业地产本是一个不带任何感情色彩的词，但是在百货业，人们对它却是爱恨交织。恨它，因为动辄二、三十个点的销售扣点对大多数品牌来说都是沉重的负担。爱它，或者说更应该叫羡慕、嫉妒，作为一个二房东，百货公司每年赚得盆满钵满，叫人如何不眼红。

　　但——毫无疑问，眼下的百货业正面临巨大的危机。自2012年起，中国百货业发生历史上最大规模关店潮，这场到今天为止还没结束的寒潮正折射出整个百货行业的颓势。

　　与购物中心对比，传统百货最大的劣势在于品类的齐全性及配套设施等方面存在先天的缺陷，再加上先天对于商品管理能力的缺失，迷失的百货还会有机会吗？

　　百货的渠道成本“卡”死你！

　　我们曾详细拆解过淑女屋的吊牌价，以均价522元为例，打折后的实际零售价只有304元。百货商场会在实际零售价的基础上按一定比例收取佣金。对淑女屋来说，这一扣点比例为30.6%。也就是说仅佣金一项，商场就要拿走93块钱。

　　除直接的佣金扣点以外，商场还会有广告费、管理费等日常杂费。淑女屋平均每件衣服在这些费用上面的支出为11元。于是，淑女屋卖出一件成交价304元的衣服，实际回款只有200元，商场总共要收取高达104元的“过路费”。由此可以理解为什么那么多品牌对百货商场怨声载道。

　　品牌商为了覆盖设计研发费用、生产成本和日常运营开支，就不得不提高加价率。这些成本和费用最终都由消费者买单。于是，大众品牌都对百货商场望而却步，转投专卖店等其他渠道。百货商场基本成为了中高端品牌的专属渠道。

　　其实，需要承担30%扣点的品牌只是少数。高端女装品牌朗姿的平均扣点率只有25%，宝姿的扣点率更是低至21%左右。国内女鞋和运动品零售龙头企业百丽手握众多品牌与商场打包谈判，能够将扣点率压至20%。

　　通常，百货商场的整体扣点率比20%更低。银泰百货2012年的销售扣点率就只有17.45%。这是因为百货商场为了树立自己的形象，会以极为优厚的条件引进一部分一线品牌。这些品牌不但能够得到最好的位置，还能享受更低的扣点。

　　百货商场从佣金中扣除租金、人工成本和日常运营费用以后就是自己的利润。我们可以举例说明这个行业有多“暴利”。杭州武林银泰一年的流水超过20亿元，为银泰百货贡献的佣金收入超过4亿；王府井在成都拥有一座百货商场和一个购物中心，这两家门店一年为王府井贡献的净利润超过4亿元……

　　另外，就服装行业而言，从去年的数据来看，电子商务这种业态的规模已经可以与百货业比肩。虽然百货商场以中高端品牌为主，电子商务以中低端品牌为主，但是电子商务对百货行业间接的冲击是在所难免。而且，长期来看，高端服装品牌上线也是大概率事件。

　　现在有不少百货公司将经营的重点转到了购物中心和电子商务。严格意义上来讲，这算是对百货商场这种业态的扬弃。而从组建电商来看，传统百货需要一支懂得商品管理的队伍来管理旗舰店，在货品组织和营销搭配上都要重新摸索，其间更是困难重重。